土地使用权涉税问题详解!

　　一、取得土地使用权
　　取得土地使用权,通常作为"无形资产——土地使用权"核算.
　　（一）出让方式
　　以出让方式（即一级土地市场取得,从政府拿到土地）取得土地使用权,以支付的土地出让金、缴纳的契税及耕地占用税、办证及过户手续费,作为土地使用权初始成本,计入"无形资产——土地使用权"初始入账价值.
　　借:无形资产——土地使用权——某某宗地
　　贷:银行存款（土地出让金、相关手续费等）
　　应交税费——应交契税、耕地占用税
　　借:应交税费——应交契税、耕地占用税
　　贷:银行存款
　　注1:《土地出让合同》以及下面提到的《土地转让合同》,皆属于印花税应税凭证,税率万分之五,这个并无异议.但是,《土地出让合同》、《土地转让合同》应纳印花税计入"税金及附加"还是"无形资产——土地使用权",这个似乎并不明确,有些异议.
　　关于各税费计入什么科目,建议参考:企业缴纳税费,转到什么科目?一文为您讲全!
　　注2:房地产企业开发房地产项目时,适用一般计税方法（简易计税方法不适用差额减除政策）的,可以从计税销售额中减除土地价款.土地价款包括向政府部门或者政府委托单位支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费、前期开发费用、土地出让收益等（需要取得省级或者省级以上财政部门监制或者印制的财政票据）,也包括向其他单位或者个人支付的拆迁补偿费（需要取得拆迁协议、费用收支凭证等材料）.
　　关于差额计税会计分录,建议参考:增值税简易计税、差额计税全套账务处理
　　（二）转让方式
　　转让方式即二级市场取得土地,比如企业从另一企业购买.其入账价值确定,与出让方式大致相同;当然也有区别之处:比如,既然是从另一企业购买,则另一企业取得此项土地使用权时,肯定已经实现了耕地向非耕地变更,此时购买土地则不再需要缴纳耕地占用税.
　　又比如销售方转让土地使用权,可以依法开具增值税专用发票,购买方（一般纳税人、一般计税方法）取得增值税专用发票,可以计入"应交税费——应交增值税（进项税额）"科目,依法抵扣.
　　借:无形资产——土地使用权——某某宗地
　　应交税费——应交增值税（进项税额）（若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过）
　　贷:银行存款（土地转让款、相关手续费等）
　　应交税费——应交契税
　　关于"应交税费——应交增值税（进项税额）"科目核算,建议查阅:草木财税手把手教您写分录（1）:增值税全套分录之一般计税
　　借:应交税费——应交契税
　　贷:银行存款
　　注3:然而,实际工作中,有很多时候,企业是同时购买房地产,也就是说,土地使用权连带地上建筑物（比如写字楼、厂房、车间等）一起购买、一起计价,那么这时候怎么确认土地使用权价值呢?
　　我们接着上面问题来看:企业如果同时购入房地产,则应当对其价值进行合理分摊,分别确认固定资产（房屋、建筑物）、无形资产（土地使用权）;如果无法合理分摊（通常大多数时候如此）,则一并确认固定资产（房屋、建筑物）.
　　借:固定资产——房屋——某房屋
　　无形资产——土地使用权——某某地块
　　应交税费——应交增值税（进项税额）（若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过）
　　贷:银行存款（土地转让款、相关手续费等）
　　应交税费——应交契税
　　借:应交税费——应交契税
　　贷:银行存款
　　或者
　　借:固定资产——房屋——某房屋
　　应交税费——应交增值税（进项税额）（若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过）
　　贷:银行存款（土地转让款、相关手续费等）
　　应交税费——应交契税
　　借:应交税费——应交契税
　　贷:银行存款
　　注4:出让方式取得土地使用权,由于政府不会给企业开具增值税专用发票,因此采取差额计税、从销售额中减除土地价款的方式处理.而以转让方式取得土地使用权,不适用上述差额减除办法;因为转让方式下,购买方可以要求销售方依法开具增值税专用发票,购买方可以凭票依法抵扣进项税额.
　　（三）投资方式
　　其实,投资方式取得,也算是一种"转让"方式.
　　对于投资方来讲,属于视同销售,即以转让土地使用权,而换取"股权","股权"当然也是一种财产;对方受资方来讲,也即视同受让（购买）,即以"股权"购买"土地使用权".同理,既然视同销售,当然也可视同转让方式依法开具增值税专用发票.
　　借:无形资产——土地使用权——某某地块
　　应交税费——应交增值税（进项税额）（若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过）
　　贷:实收资本（注册资本所占份额部分）
　　资本公积（超出注册资本所占份额出资部分）
　　银行存款（相关手续费等）
　　应交税费——应交契税
　　借:应交税费——应交契税
　　贷:银行存款
　　注5:投资方账务处理
　　借:长期股权投资
　　累计摊销
　　贷:无形资产
　　应交税费——应交增值税（销项税额）（或者一般纳税人依法适用简易计税方法下"应交税费——简易计税",或者小规模纳税人"应交税费——应交增值税"）
　　资产处置损益（《小企业会计准则》:营业外收入）
　　关于简易计税会计分录,建议查阅:增值税简易计税、差额计税全套账务处理
　　关于小规模纳税人账务处理,建议查阅:草木财税手把手教您写分录（6）:增值税全套分录之小规模纳税人（含政策详解）（上）
　　另外,如果一般纳税人依法适用简易计税方法或者小规模纳税人（当然适用简易计税方法）,则不得抵扣进项税额.
　　（四）划拨方式
　　这个情形有点特殊了,因为划拨方式下,企业取得土地使用权,通常是没有支付价款的.那么,这种情形下,土地使用权价值如何在账面上体现呢?

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