房地产项目盈余资金分配的关注要点

　　在合作方项目中,盈余资金分配是项目运营过程中非常重要的一个环节,最近涉及好几个项目的营运资金分配,结合自己的思考,凝练如下几个要点:
　　1、分配的角度
　　对于项目盈余资金的分配,分为两块——归还股东借款、以及预分配利润.在合作协议中,对于盈余资金分配上一般都有相关的条款.
　　2、归还股东借款
　　合作项目操盘方一般需要做到应分尽分（大部分合作项目的资金是归集不到集团资金池的）,对于归还股东借款上,有两个注意点,①在就是要盘点未来几个月的现金流,②保证分配后不需要股东再进行反投.
　　同时对于项目的实际操盘团队,如果股东计息的话,尽早分配是可以减少账面的财务费用,体现的操盘项目的账面报表更好看,也可以减少资本弱化带来的税收风险.
　　3、预分配利润
　　核心要把握就是合作方是否具有反投能力,以及反投是否有经过多方股东认可.对于合作项目,资金一般是不能允许操盘方归集至集团使用的.在资金的价值和投资风险中,要进行权衡.
　　可以分多少:一般按照账面利润（含操盘费）,签约利润（按照签约面积计算的利润）,现有资金（要考虑未来几月的现金流量）,三者孰低.
　　同时兼顾考虑到,①剩余货值的估计（特别是重难点库存的估值,如商铺、车位）,②未支付的费用情况（税费、工程款是否估足）,未归还的融资情况等,③是否存在相同合作方投资多个项目,项目风险是否需由其他项目的收益进行风险补偿（也就是说,当合作方无法反投时,由其他项目公司的收益进行反投）,④合作方的整体合作情况,是否及时等比例投入,是否当需要反投时有能力投入.
　　通过以上的考虑,综合把控是否可以预分配利润,是否可以超分配利润,平衡资金的时间价值和投资项目的风险.

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